目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨過去20年的嚴峻市場形勢。

國內(nèi)外宏觀環(huán)境的變化和疫情的反復爆發(fā)，導致目前我國GDP增速低于預期；雖然全國各地出臺了不同的扶持政策，推動房地產(chǎn)市場回暖，但實際落實效果差異化較大，中小城市市場依然低迷；上年同期數(shù)據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售端仍處于下行通道；銷售市場的冷淡也傳導至土地市場，民營企業(yè)參與拍賣的整體意愿有所下降，導致土地供應量和成交量出現(xiàn)不同程度的下滑，這也對當?shù)亟鹑诜€(wěn)定構成挑戰(zhàn)。

在這樣的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營顯得尤為重要。

6月30日，中國房地產(chǎn)報、中國城市與區(qū)域治理研究院正式發(fā)布了《2022年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健性研究與評價報告》（以下簡稱《報告》）。報告通過盈利穩(wěn)定性、經(jīng)營穩(wěn)定性、增長穩(wěn)定性和財務穩(wěn)定性4個維度，19個評價指標綜合衡量A股和H股上市房地產(chǎn)公司，對各項指標的得分進行分析比較，排名第一一，不只是描述。大局著眼于綜合考量房企未來穩(wěn)定、可持續(xù)、高質量發(fā)展的能力?？芍^是中國上市房企的綜合體檢報告。最終上榜企業(yè)154家，其中A股100家，H股54家。其中，萬科、碧桂園、保利發(fā)展、綠城中國等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健。

當前房地產(chǎn)行業(yè)政策繼續(xù)發(fā)力，但市場復蘇緩慢。在此行業(yè)形勢下，報告還提出了房地產(chǎn)上市公司穩(wěn)健發(fā)展的三大戰(zhàn)略，即從開發(fā)型向開發(fā)經(jīng)營型、從資產(chǎn)型向輕重結合、從同質化轉變。差異化發(fā)展與轉型的競爭。

H股上市房企營業(yè)收入跑贏A股

從主營業(yè)務收入看，A股上市房企業(yè)主平均和中位營業(yè)收入分別為8000元和9700元，高于平均水平的公司有18家，代表公司包括建發(fā)公司股份、綠地控股、萬科A、保利發(fā)展等，多為龍頭房企。其中，建發(fā)股份營業(yè)收入排名第一，主要得益于公司2021年開展多項業(yè)務，房地產(chǎn)業(yè)務銷售結算規(guī)模增加；綠地控股和萬科A的營業(yè)收入領先上榜其他A股房地產(chǎn)公司。

2021年A股房企主營業(yè)務收入增加65家，下降35家。在同比正增長的房企中，最高的是京能地產(chǎn)（554.86%），最低的是華發(fā)股份（0.46%）。但值得注意的是，從數(shù)據(jù)上看，2021年A股上市房企平均收入增速為26.66%，增幅大于7. 2020年為02%，但這與目前大多數(shù)主營業(yè)務相對薄弱的公司的經(jīng)營狀況有所不同。

H股上市公司平均營業(yè)收入和中位數(shù)分別為9500元和9300元。行業(yè)集中度高，企業(yè)收入差異較大。主營業(yè)務收入高于平均值的公司有12家，主要是中國海外發(fā)展、碧桂園、華潤置地、綠城中國等行業(yè)領先的房地產(chǎn)公司。排名較低的公司是主要是中小企業(yè)。

整體來看，H股上市房企營業(yè)收入優(yōu)于A股上市房企。

領先的房地產(chǎn)公司擁有出色的凈利潤

從凈利潤指標看，A股上市公司平均凈利潤89781.18萬元，22052.59萬元。凈利潤高于平均水平的企業(yè)有26家，主要是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，如萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口等。相反，2021年將出現(xiàn)大量虧損企業(yè)，如如華夏幸福、泛?？毓?、藍光發(fā)展等，大多為陷入困境的企業(yè)；從凈利潤表現(xiàn)來看，企業(yè)分化較為嚴重。

2021年共有34家A股房企凈利潤增加，66家下降。凈利潤表現(xiàn)較好的企業(yè)多為國企，如陸家嘴、金隅。民營企業(yè)凈利潤基本下降。在凈利潤同比正增長的公司中，最高的是榮豐控股（1300.79%），最低的是合肥城建（0.01%）。

上榜H股房企凈利潤均值和中位數(shù)分別為5800元和4500元，均值約為中位數(shù)的3倍，說明龍頭房企凈利潤突出2022上市房企三道紅線統(tǒng)計，凈利潤顯著提高。高于行業(yè)平均水平。凈利潤高于平均水平的公司有12家，龍頭房企也表現(xiàn)較好。中國海外發(fā)展、華潤置地、碧桂園名列前茅。

國企經(jīng)營穩(wěn)定性良好

運營穩(wěn)定性維度主要衡量公司的運營效率和運營管理能力。報告中的主要計算指標包括庫存周轉率、預收收益保障倍數(shù)和庫存去庫存壓力。這三個指標也可以反映房地產(chǎn)企業(yè)在保障房源交付方面，存貨周轉率越高，預收收益保障倍數(shù)越高，證明這些企業(yè)可能建的房源相對面臨未來交付建筑物的壓力會更小。

榮豐控股、上海臨港、泛海控股、世融兆業(yè)等在A股上市房企中，預收保證倍數(shù)位居前列；存貨周轉率最高的是建發(fā)股份、新能泰山、金隅集團等。不難看出，兩項指標中表現(xiàn)較好的企業(yè)大多為國企。

從H股上市房企的經(jīng)營穩(wěn)定性綜合來看，國有背景的公司仍表現(xiàn)較好。去庫存壓力和預收收益保障倍數(shù)好于民營房地產(chǎn)企業(yè)，保障樓盤交付壓力相對較小。在成本控制方面，排名靠前的公司包括中國海外發(fā)展、中國鐵建、正商、碧桂園。

成長穩(wěn)定性維度衡量一個企業(yè)的成長速度和發(fā)展?jié)摿?。該維度下的計量指標包括凈資產(chǎn)增長率、投資性房地產(chǎn)變動、存貨減值率。在這三個指標中，投資性房地產(chǎn)的變化更能反映公司在遇到經(jīng)營困難后通過出售資產(chǎn)或通過投資性房地產(chǎn)進行經(jīng)營轉型的潛力或能力。該指標排名靠前的房企多為招商蛇口、新城控股、萬科A、金融街、陸家嘴、金隅、大悅城、保利發(fā)展等。

企業(yè)數(shù)量逐漸從“三條紅線”向“三條全綠”轉變

財務穩(wěn)定性是衡量公司資本結構、長期和短期償付能力以及融資實力的指標。該維度主要評價上市房企“三條紅線”的三個指標。綜合來看，A股上市公司中，“三條紅線”全綠的公司包括萬科A、保利發(fā)展、濱江集團、金地集團等，且多為經(jīng)營相對穩(wěn)健的龍頭地產(chǎn)公司和出色的表現(xiàn)。

A股100家公司中，未踩過紅線或踩過其中一條紅線的公司約占總數(shù)的三分之二，H股數(shù)量明顯高于A股。

在上榜的54家H股公司中，“三道紅線”全綠公司包括旭輝控股、越秀地產(chǎn)、中國金茂、遠洋集團、龍湖集團。

另外，無論是A股還是H股公司，“三條紅線”政策出臺后，企業(yè)踩中間紅線的現(xiàn)象明顯改善，不少企業(yè)也逐漸發(fā)生變化從踩“三紅線”到“三線全綠”企業(yè)。

整體來看，在A股上市房企主營業(yè)務收入經(jīng)營穩(wěn)定性排名中，千億規(guī)模以上房企中，保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A位居榜首前三名；主營業(yè)務收入為300億元的1000-1000億元房地產(chǎn)企業(yè)中，金地集團、大悅城、首凱股份表現(xiàn)較好；主營業(yè)務收入100億元至300億元的房地產(chǎn)企業(yè)中，信達置業(yè)、中交置業(yè)、北辰產(chǎn)業(yè)標的對象；在主營業(yè)務收入低于100億元的企業(yè)中，新能泰山、光大嘉寶、南國置業(yè)名列前茅。

在A股公司中，大部分房地產(chǎn)公司在中短期內(nèi)謀求穩(wěn)健發(fā)展，而在中長期則側重于發(fā)展經(jīng)營性業(yè)務，增強綜合實力。

在H股上市房地產(chǎn)公司主營業(yè)務收入經(jīng)營穩(wěn)定性排名中，千億規(guī)模以上房地產(chǎn)企業(yè)中，中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團進入前三名；主營業(yè)務收入300億元至1000元 億元房企中，中國金茂、遠洋集團、越秀地產(chǎn)位居前列；主營業(yè)務收入100-300億元的房地產(chǎn)企業(yè)中，保利地產(chǎn)、大悅城地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)為行業(yè)標桿；在主營業(yè)務收入在100億元以下的房地產(chǎn)企業(yè)中，中國新城、上市城開、萬達酒店是小型房地產(chǎn)企業(yè)的樣本。

從H股排名來看，國企、央企和大型房企的韌性更強。與其他類型房企相比2022上市房企三道紅線統(tǒng)計，央企和大型房企在盈利、經(jīng)營、成長、財務四個維度上保持穩(wěn)定。具有更大的優(yōu)勢，能夠更好地處理擴張與穩(wěn)健經(jīng)營的關系，在行業(yè)低迷時期體現(xiàn)出更強的抗風險能力。