當(dāng)它

冷暖，最難休息。

自房企“三條紅線”監(jiān)管新規(guī)公布以來(lái)，熱議從未停止?！?021年1月1日開(kāi)始實(shí)施，力爭(zhēng)3年內(nèi)達(dá)到全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”的計(jì)劃，讓房企減債、調(diào)整結(jié)構(gòu)、增加現(xiàn)金流成為2020年年報(bào)的重中之重，業(yè)績(jī)會(huì)議上也應(yīng)補(bǔ)充房企“三條紅線”的未來(lái)規(guī)劃。來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

據(jù) 地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2021年4月11日，超過(guò)100家房企

發(fā)布2020年年報(bào)，其中70余家房企公布“三條紅線”數(shù)據(jù)，近半數(shù)符合綠檔要求，5家橙房企踩到兩條紅線，3家房企全部踩線，歸類(lèi)為紅檔房企。

在“三條紅線”的壓力下，多少歡樂(lè)，多少悲傷？“

綠黃檔”安全區(qū)房企數(shù)量增加，資產(chǎn)負(fù)債比仍“老難”

2020年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與央行聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，對(duì)12家試點(diǎn)住房企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置“三條紅線”，包括剔除預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%;凈負(fù)債率不得超過(guò)100%;現(xiàn)金負(fù)債率大于1。

據(jù) 地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，12家試點(diǎn)房企中，除保利開(kāi)發(fā)、陽(yáng)光城、綠地外，其余9家均已發(fā)布年報(bào)并發(fā)布“三條紅線”數(shù)據(jù)。其中，中海、華潤(rùn)、華僑城3家房企未上線，萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園、新城、中梁5家房企已踏上黃檔房企安全線。

根據(jù)“三紅”記載行“，

三項(xiàng)指標(biāo)均不達(dá)標(biāo)的，劃為”紅檔“，不增加有息負(fù)債規(guī)模;如果這兩項(xiàng)不符合標(biāo)準(zhǔn)，則歸類(lèi)為“橙色文件”，有息負(fù)債年增長(zhǎng)率不超過(guò)5%;一項(xiàng)不符合標(biāo)準(zhǔn)的，屬于“黃檔案”，有息負(fù)債年增長(zhǎng)率不超過(guò)10%;三項(xiàng)指標(biāo)均符合標(biāo)準(zhǔn)，歸類(lèi)為“綠色檔案”，有息負(fù)債年增長(zhǎng)率不超過(guò)15%。來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

據(jù) 地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，73家房企“三條紅線”指標(biāo)中，33家綠色房企占比45.21%，黃房企業(yè)32家，占比43.84%，橙色房企5家，占比6.85%，紅房企業(yè)3家，占比4.11%。

在33家綠色地產(chǎn)企業(yè)中2022上市房企三道紅線統(tǒng)計(jì)，

除了仍保持“零踩線”的中海、龍湖、華潤(rùn)置地、世茂、合生創(chuàng)新展、大悅城地產(chǎn)、華僑城A等，迪馬股份、越秀地產(chǎn)、金匯集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國(guó)金茂、五礦地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際等房企也通過(guò)“促進(jìn)收款減債”等措施實(shí)現(xiàn)了“降檔”，躋身“綠檔”樓盤(pán)行列 企業(yè)。

值得注意的是，不少綠色房企被困在紅線邊緣，實(shí)現(xiàn)降檔。據(jù) 地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，33家綠色房企中，除了按照觸紅線“距離”的凈負(fù)債率外，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短債率面臨再次觸紅線的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù) 地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，剔除預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率為69%-70%的房企綠色檔房企有11家，其中華僑城A停留在要求線的70%，3家房企現(xiàn)金短負(fù)債率在1.0-1.1之間，其中明發(fā)集團(tuán)的現(xiàn)金短負(fù)債率僅為1.04。

在“三條紅線”的三個(gè)指標(biāo)中，最難調(diào)整的是剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率。33家綠色房企中，不僅11家在預(yù)扣比例取消方面存在升級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，其余40家黃、橙、紅房企中，有36家越過(guò)紅線，占比90%。

不少房企管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也坦言，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率是三條紅線中最難優(yōu)化的指標(biāo)。

值得注意的是，73家房企中有3家仍處于紅色檔次。

在壓力下

2024年全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，房企業(yè)績(jī)將發(fā)布三條紅線目標(biāo)

在行業(yè)合規(guī)時(shí)間的壓力下，今年各大房企業(yè)績(jī)大會(huì)上的“三條紅線”目標(biāo)也設(shè)定了完成時(shí)間。

頭部房地產(chǎn)公司永遠(yuǎn)是行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。2020年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率（不含預(yù)收）為80%，凈負(fù)債率為55.6%，現(xiàn)金負(fù)債率為1.9倍，觸及紅線，屬于“黃檔案”房企。碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳必軍表示，據(jù)測(cè)算，按照目前的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，集團(tuán)到2023年上半年可以穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)綠色轉(zhuǎn)型。

自2020年3月底恒大提出新的發(fā)展戰(zhàn)略以來(lái)，有息負(fù)債大幅下降2000億元。自

2020年3月以來(lái)2022上市房企三道紅線統(tǒng)計(jì)，在未發(fā)行境外債券的情況下，已用自有資金償還境外債券本息591億元，并計(jì)劃用自有資金償還今年到期的全部境外債務(wù)。此外，恒大通過(guò)引入戰(zhàn)略投資、分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等方式，全面優(yōu)化集團(tuán)債務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)于“三條紅線”下移目標(biāo)，中國(guó)恒大

集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總裁夏海軍表示，中國(guó)恒大將大力爭(zhēng)取2021年6月30日前凈負(fù)債率降至100%以下，2021年12月31日前現(xiàn)金短負(fù)債率降至1%以上，12月31日前資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下， 2022年，達(dá)“三條綠線”。就萬(wàn)科

而言，截至2020年底，萬(wàn)科持有的貨幣資金萬(wàn)科

集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華指出，萬(wàn)科三條紅線財(cái)務(wù)指標(biāo)較2020年初有所優(yōu)化，凈負(fù)債率為18.1%，一年內(nèi)到期有息負(fù)債貨幣資金覆蓋倍數(shù)為2.4倍， 萬(wàn)科長(zhǎng)期堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略和高信用評(píng)級(jí)，期待萬(wàn)科的“三條紅線”全部落實(shí)到綠色檔。

值得注意的是，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績(jī)協(xié)會(huì)“三條紅線”目標(biāo)的實(shí)施辦法基本相似。通過(guò)推進(jìn)收款、調(diào)整節(jié)奏、降低成本、快速交貨，實(shí)現(xiàn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流正，減少負(fù)債，增加凈資產(chǎn)。從各大房企的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，大多數(shù)黃房企業(yè)給出了自己的降檔期限和目標(biāo)。

新力控股首席財(cái)務(wù)官徐錦業(yè)提出，未來(lái)集團(tuán)將持續(xù)提升管控能力，加快項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間，加快收入確認(rèn)和利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)1-1.5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)完全合規(guī)。

奧園集團(tuán)執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁陳志斌介紹，預(yù)計(jì)2021年至2023年，集團(tuán)有息負(fù)債每年下降不低于5%，凈資產(chǎn)復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到15%以上，力爭(zhēng)2022年前實(shí)現(xiàn)“三條紅線”。

振榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官黃先志表示，正榮2020年唯一暫扣資產(chǎn)負(fù)債率尚未達(dá)標(biāo)，考慮到正榮上市以來(lái)資本結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化以及管理層在財(cái)務(wù)上的審慎態(tài)度，預(yù)計(jì)2022年上半年將三線全面下調(diào)至綠色檔?；幽?/p>

控股執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官陳新宇表示，關(guān)于房地產(chǎn)的三條紅線，花樣年目前處于黃色位置。花樣年全年凈負(fù)債率為75%，現(xiàn)金短負(fù)債率為1.37倍，不計(jì)預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，今年將全部跌破紅線。

佳兆業(yè)管理層也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，將力爭(zhēng)在2021年提前實(shí)現(xiàn)全部三項(xiàng)指標(biāo)。

合景泰富的資產(chǎn)負(fù)債率（不包括未應(yīng)收賬款）從2019年的80.8%降至2020年的75.1%，仍觸及紅線。對(duì)于達(dá)標(biāo)時(shí)間，集團(tuán)財(cái)資基金副總裁黃艷萍表示，有信心到2021年底降到70%，走向“綠色檔”。

房企集體降級(jí)成主流 良好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)筑廣闊空間

在“三條紅線”的壓力下，集體“降檔”成為主流，目前的“綠檔”陣營(yíng)翻了一番，踩線將直接影響房企的融資、土地儲(chǔ)藏、資本化。

此外，近日，京廣津青島等地相繼公布了2021年住宅用地“兩集中”同時(shí)出讓方案。業(yè)內(nèi)人士分析，土地集中供流將考驗(yàn)企業(yè)的規(guī)劃安排能力，包括土地集中供供期間企業(yè)籌集資金和資源整合的能力。

根據(jù)

通策研究院分析，面對(duì)單一的大面積土地供應(yīng)，在資金有限的情況下，房企面臨的第一個(gè)問(wèn)題是投資城市的選擇，這就需要企業(yè)對(duì)城市群中的投資潛力和投資價(jià)值進(jìn)行科學(xué)研究和判斷;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更高的投資回報(bào)率，就需要準(zhǔn)確研究和判斷不同城市的市場(chǎng)周期，把握最佳投資時(shí)機(jī)。這就要求房企有科學(xué)、系統(tǒng)的投資組合策略方法，準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

2020年，在“三條紅線”和“銀行住房貸款集中”的監(jiān)管下，房企從銀行口岸獲得融資渠道將更加困難。因此，具有資金優(yōu)勢(shì)的房企才能脫穎而出，穩(wěn)健穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況為企業(yè)的發(fā)展留下了足夠的經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張空間，在銷(xiāo)售、土地?cái)U(kuò)張、多元化發(fā)展等方面取得良好進(jìn)展。

招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰

表示，招商蛇口“三條紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)均為綠色檔，具有較大的債務(wù)融資空間，有利于未來(lái)繼續(xù)加快土地收購(gòu)，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備規(guī)模，在融資有限的環(huán)境下更具資本優(yōu)勢(shì)。

一直因保守發(fā)展而飽受詬病的龍湖，在一系列新規(guī)下也迎來(lái)了春天。數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率保持在54%以下，現(xiàn)金短負(fù)債率保持在3倍以上，剔除預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%以下，已連續(xù)五年處于“三條紅線”綠色水平。

龍湖公司CEO邵明曉表示，“我們時(shí)刻提醒自己，不能亂占財(cái)力，做高息融資。這么多年來(lái)，在這個(gè)行業(yè)里，很多公司都做過(guò)預(yù)融資、非標(biāo)，而龍湖從來(lái)沒(méi)有做過(guò)預(yù)融資或者非標(biāo)，沒(méi)有資管計(jì)劃，也沒(méi)有用過(guò)影子銀行。

踩在三條紅線上的富力地產(chǎn)在年報(bào)中表示，通過(guò)審慎的購(gòu)地策略、實(shí)施戰(zhàn)略資產(chǎn)出售計(jì)劃、以配售形式發(fā)行長(zhǎng)期資本，共減少債務(wù)374億元。

數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約3735億元，同比增長(zhǎng)134%。2020年四季度以來(lái)，新增債券發(fā)行規(guī)模已連續(xù)兩個(gè)季度低于到期債務(wù)規(guī)模。融資新規(guī)效果更加顯著，新債發(fā)行規(guī)模小于到期債務(wù)規(guī)模成為新常態(tài)。預(yù)計(jì)2021年二季度房企償債規(guī)模約3279億元，較一季度小幅回落，但償債規(guī)模仍居高不下。

貝殼研究院認(rèn)為，“三條紅線”融資新規(guī)效果逐步顯現(xiàn)，房企“減負(fù)”成為行業(yè)大勢(shì)所趨，效果顯著。同時(shí)，房企融資、土地收購(gòu)、分拆、上市等重要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)將與企業(yè)踩線情況密切相關(guān)，預(yù)計(jì)房企整體負(fù)債狀況將進(jìn)一步改善。

從長(zhǎng)期來(lái)看，“三條紅線”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房企產(chǎn)生積極作用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)更加注重提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。