國家有關(guān)部門出臺的重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)控和融資管理辦法(業(yè)內(nèi)俗稱“三條紅線”)自曝光以來,一直是業(yè)內(nèi)熱議的話題。
近日,有傳言稱,三條紅線的嚴格執(zhí)行將推遲到2023年。記者通過多方采訪獲悉,該消息涉嫌誤讀?!叭龡l紅線”政策并未延長,2021年起仍將在全行業(yè)全面實施,力爭讓房企在三年內(nèi)完成減債目標。.
明年起全行業(yè)全面鋪開“三條紅線”
今年8月20日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,研究深入落實房地產(chǎn)長效機制。碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、中海等12家房企參加了座談會。本次研討會的成果之一是形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)控和融資管理制度。
近日2022上市房企三道紅線統(tǒng)計,有媒體報道,監(jiān)管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成減債目標。央行和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)試點?!叭t線”指標。隨即,網(wǎng)上“嚴格執(zhí)行三條紅線將推遲到2023年”的說法如野火般蔓延開來。
一位接近監(jiān)管層的人士表示,上述說法被媒體誤解了。
“這不是延伸的概念。” 參加座談會的房企高管向上海證券報記者透露,自2021年1月1日起,房企資金監(jiān)測和融資管理制度將在行業(yè)內(nèi)全面實施2022上市房企三道紅線統(tǒng)計,力爭年內(nèi)完成3年?!拔覀円矊⒃诿髂?月1日開始實施,現(xiàn)在我們只是匯報一個計劃。我們制定的計劃是在2023年完成,也就是在2023年6月30日之前,公司將減少債務(wù)并滿足標準?!?/p>
該負責人表示,“三條紅線”主要與企業(yè)有息債務(wù)融資總額掛鉤。按照既定的減債時間表,房企將逐年逐步落實。如果不達標或踩到紅線,可能會對企業(yè)融資產(chǎn)生一定影響。但這不是強制性規(guī)定,只是一個指導意見。如果房產(chǎn)公司不能完成,就不會有處罰,也沒有“一刀切”。
哪些房企觸過“三條紅線”?
近期的“恒大風波”頗為亮眼。有分析認為,“恒大風波”的根源在于監(jiān)管部門出臺“三條紅線”給企業(yè)帶來的無形壓力。
其實不只是恒大,有傳言說融創(chuàng)也在上海出售商業(yè)物業(yè)。萬科董事長于亮甚至公開表示,“三條紅線”是行業(yè)規(guī)則的重大變革,其影響不亞于2002年的土地招拍掛改革。自行業(yè)爆出“三道紅線”以來一個多月,應該可以預見,房地產(chǎn)行業(yè)正面臨深刻變革。
“三道紅線”究竟是什么?
據(jù)了解,監(jiān)管部門已根據(jù)負債率為房地產(chǎn)企業(yè)劃定“三條紅線”,即剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率大于70%,凈負債率大于100% ,現(xiàn)金短期負債率小于1倍。
根據(jù)“踩線”的數(shù)量,將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅橙黃綠”四個等級,并以此來界定其有息負債年增長率的上限融資時。比如,“未踩線”的綠房企業(yè)有息負債年增長率為15%,“踩到一線”的黃房企業(yè)年利率增速為——承擔10%的負債?!安染€”的橙色房企有息負債年增長率上限為5%,而“踩三線”的紅色房企則不能新增有息負債。
記者以科瑞房地產(chǎn)研究中心公布的2020年上半年全銷售額前50名房地產(chǎn)公司作為初步樣本。45家上市房企按照“三條紅線”指標排名。
結(jié)果,“未踩線”的房企有4家,主要是國企,“踩三條紅線”的房企7家,“踩第二條紅線”的房企8家”,以及“踩到一條紅線”的地產(chǎn)公司。企業(yè)數(shù)量最多,達26家。
有地產(chǎn)高管表示,應對“三道紅線”應分為短期、中期和長期三個視角。短期以銷售為主,推動資金歸集,抓住融資窗口期;中期來看,是考慮如何減少債務(wù)?!叭龡l紅線”本質(zhì)上是動態(tài)的。自己主動監(jiān)控“三條紅線”的高低,同時在這個過程中找到一些更好的經(jīng)營方式,比如合作等。從長遠來看,要容忍房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式。低杠桿的營商環(huán)境,通過規(guī)模競爭實現(xiàn)穩(wěn)定的營商形勢。
“不要抱任何幻想,從整個國家宏觀層面到房地產(chǎn)行業(yè)本身,房地產(chǎn)作為經(jīng)濟穩(wěn)壓器的作用是肯定存在的,但企業(yè)要想生存下去,確實需要改變。很長時間?!?該負責人表示,長期以來,我國房地產(chǎn)調(diào)控主要側(cè)重于對需求側(cè)的調(diào)控,而對供給側(cè)的調(diào)控相對較少,而這次是從供給側(cè)降低杠桿。 . 從監(jiān)管者的初衷來看,是為了讓整個行業(yè)回到一個相對安全的水平。返回搜狐,查看更多