縱觀目前的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在行業(yè)站穩(wěn)腳跟，離不開房地產(chǎn)企業(yè)自身的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。在近期發(fā)布2022年半年報(bào)的房企中，中駿、龍湖、美的等是少數(shù)幾家尚未出現(xiàn)債務(wù)違約的民企，堪稱50強(qiáng)中的“優(yōu)等生”房屋公司。不難發(fā)現(xiàn)，這些房企之所以能夠順利度過周期，與房企自身堅(jiān)守現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)安全的底線是分不開的。
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01 首批“三條紅線”達(dá)標(biāo)
2020年8月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)出臺(tái)新規(guī)控制房企有息負(fù)債增長(zhǎng)，設(shè)置“三條紅線”，房企負(fù)債率超標(biāo)將縮小債券發(fā)行規(guī)模。
“三條紅線”是指資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%，凈負(fù)債率不超過100%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后現(xiàn)金與短期負(fù)債率大于1。
根據(jù)三條紅線的接觸情況，房企分為紅橙黃綠四個(gè)板塊。三個(gè)指標(biāo)分別對(duì)應(yīng)整體風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)和短期風(fēng)險(xiǎn)，是對(duì)房企融資端的精準(zhǔn)把控。
彼時(shí)，按“扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率”指數(shù)，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)中排名前三的分別是建業(yè)（00832.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）和中南。建筑（.SZ）；從凈負(fù)債率和現(xiàn)金短期負(fù)債率兩個(gè)維度來看，可以說富力地產(chǎn)是龍頭房企中風(fēng)險(xiǎn)最高的。
相反，幸存下來的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)是2020年底首批達(dá)到“三條紅線”綠色標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)。
其中，截至2020年末，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率為46.5%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67%，現(xiàn)金短期負(fù)債率為4.24倍， “三條紅線”全部達(dá)標(biāo)。
同期，中駿集團(tuán)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%，凈負(fù)債率為59.2%，現(xiàn)金與短期負(fù)債率為1.3，也屬于綠色。
2016年至2020年，中駿集團(tuán)凈負(fù)債率分別為80.2%、71.8%、60.4%、60%和59.2%?？梢钥闯觯谌谫Y新規(guī)出臺(tái)之前，其凈負(fù)債率持續(xù)下降。
此外，金匯控股、越秀地產(chǎn)（00123.HK）、金地集團(tuán)（.SH）、華潤(rùn)置地（01109.HK）等房企也在首批綠色檔案名單中。
可以看出，在融資新規(guī)出臺(tái)之前，優(yōu)秀的房企在境內(nèi)外融資和財(cái)務(wù)杠桿上都保持了足夠的克制，沒有用高杠桿來解渴，這成為成功破局的先決條件。通過行業(yè)下行周期。
2022年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上市房企50強(qiáng)中，“三條紅線”均為綠色民營(yíng)房企，僅龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)（.SZ）、新誠(chéng)控股（.SH） )，留下旭輝。旗下有7家控股集團(tuán)（00884.HK）、中駿集團(tuán)、仁恒置地和寶龍地產(chǎn)（01238.HK）。
02 合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)
今年是房地產(chǎn)企業(yè)集中償還債務(wù)的一年。據(jù)科瑞統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2022年房企到期債務(wù)約9603億元，債務(wù)集中到期壓力較大。
房地產(chǎn)企業(yè)在控制有息債務(wù)總量的同時(shí)，要積極調(diào)整長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)構(gòu)，通過減少短期債務(wù)、適當(dāng)增加長(zhǎng)期債務(wù)，構(gòu)建更健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)。
長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)構(gòu)比例方面，根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，中駿集團(tuán)短期債務(wù)占比27.18%，長(zhǎng)期債務(wù)占比72.82%，短期負(fù)債率為2.68。
長(zhǎng)期負(fù)債率方面，中駿集團(tuán)高于同規(guī)模房地產(chǎn)公司金匯控股，長(zhǎng)期負(fù)債率接近3倍，略低于龍湖集團(tuán)、碧桂園和其他示范性私人住房公司。民營(yíng)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)比較優(yōu)。
2022年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資壓力較大2022上市房企三道紅線統(tǒng)計(jì)，新城控股也借機(jī)積極減息負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
半年報(bào)顯示，截至2022年6月末，新城控股有息負(fù)債822億元，同比減少191.6億元，其中短期有息負(fù)債25.777億元，其余為長(zhǎng)期有息負(fù)債。
從融資成本來看，融資成本最低的30家房企中，只有龍湖集團(tuán)、美的地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、碧桂園、中駿集團(tuán)等民營(yíng)房企上榜。
此外，面對(duì)行業(yè)新格局，不少房企能夠穩(wěn)健發(fā)展，與其秉持的多輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略不無關(guān)系。
例如，新城控股堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”的兩輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略。住宅開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同打造公司可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
2017年，中駿集團(tuán)將商場(chǎng)和長(zhǎng)租公寓兩項(xiàng)業(yè)務(wù)提升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，正式提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，明確聚焦房地產(chǎn)開發(fā)和新零售中駿世界城購(gòu)物中心。而長(zhǎng)租公寓則是兩翼的轉(zhuǎn)型協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，開啟了第二條商業(yè)曲線。
于亮在萬科中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上還表示，發(fā)展、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)并重的戰(zhàn)略已成為萬科在新發(fā)展階段的重要優(yōu)勢(shì)。
2022年上半年，龍湖集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)收入110億元，同比增長(zhǎng)26%，高于2018年A股房企排名第10位的濱江集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入。同一時(shí)期。
在房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期之際，這些房地產(chǎn)公司多元化發(fā)展戰(zhàn)略的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。
03 盈利能力強(qiáng)
此前，房地產(chǎn)行業(yè)通過土地升值和房?jī)r(jià)上漲實(shí)現(xiàn)了更高的利潤(rùn)率。如今，由于地價(jià)高、房?jī)r(jià)調(diào)控受限、銷售不振，不少上市房企利潤(rùn)下滑甚至虧損，盈利能力惡化。
2022年上半年，115家房企平均銷售毛利率為25.33%，同比下降4.73個(gè)百分點(diǎn)；平均凈銷售利潤(rùn)率為-10.7%，同比下降10.32個(gè)百分點(diǎn)。
目前，上市房企前30名中，毛利率超過20%的只有15家。排名前兩位的房企分別是路勁（01098.HK）和雅居樂（03383.HK），毛利率分別達(dá)到36.4%和23.4%。
中駿集團(tuán)在上市民營(yíng)房企中排名第三，歸屬母公司凈利潤(rùn)12.74億元，毛利率22.2%。這一成績(jī)甚至領(lǐng)先于萬科、碧桂園、龍湖等房企龍頭。
中駿毛利率
在衡量企業(yè)盈利能力的另一項(xiàng)指標(biāo)中，中駿集團(tuán)的凈利潤(rùn)率為10.03%2022上市房企三道紅線統(tǒng)計(jì)，在上市房企30強(qiáng)中排名第九，甚至優(yōu)于美的地產(chǎn)、新城等示范民營(yíng)企業(yè)。
2022年對(duì)于很多房企來說，將是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的一年。中駿、龍湖、美的等優(yōu)質(zhì)房企憑借財(cái)務(wù)杠桿率低、負(fù)債結(jié)構(gòu)合理、盈利能力強(qiáng)、多元化發(fā)展等優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出良好的增長(zhǎng)韌性。未來，這些房企將繼續(xù)保持穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)行合理的戰(zhàn)略布局，堅(jiān)持長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，勇于攻堅(jiān)克難，不斷實(shí)現(xiàn)品牌向上發(fā)展。