除了融資難、銷量下滑、預(yù)售資金回籠緩慢等常見(jiàn)原因外，部分項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)受限于合作伙伴，也導(dǎo)致旭輝現(xiàn)金流緊張。

正文 | 劉欣、王博

編輯 | 王博

五家示范房公司之一旭輝（0884.HK）也缺錢(qián)。

9月底，旭輝未能如期償還一筆非標(biāo)債務(wù)，引起了投資者和業(yè)主的關(guān)注?！敦?cái)經(jīng)十一》獲悉，涉案項(xiàng)目位于天津?yàn)I海新區(qū)，屬于天津興卓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天津興卓”）的非標(biāo)債務(wù)。天津星卓持有天津?yàn)I海新區(qū)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目旭輝濱海江來(lái)物業(yè)。

據(jù)天眼查介紹，天津星卓的兩大股東分別是大業(yè)信托和平安地產(chǎn)。根據(jù)旭輝2022年中期報(bào)告，旭輝持有天津?yàn)I海江來(lái)項(xiàng)目30.5%的權(quán)益。項(xiàng)目用地于2020年9月30日通過(guò)招拍掛市場(chǎng)進(jìn)行拍賣，項(xiàng)目待售面積8.99萬(wàn)平方米，目前預(yù)售面積7.19萬(wàn)平方米。

一位股東內(nèi)部人士向《財(cái)經(jīng)》十一透露，旭輝將項(xiàng)目的部分股權(quán)質(zhì)押給了大業(yè)信托，項(xiàng)目本身賣得不錯(cuò)。合約到期前旭輝想與大業(yè)信托談續(xù)約事宜，但后者想盡快平倉(cāng)，因此產(chǎn)生糾紛。目前，雙方正在進(jìn)行談判。截至發(fā)稿，旭輝尚未對(duì)談判進(jìn)展作出回應(yīng)。

《財(cái)經(jīng)十一》獲悉，包括旭輝濱海江來(lái)在內(nèi)，旭輝在天津的5個(gè)項(xiàng)目銷售和利潤(rùn)都不錯(cuò)，但預(yù)售資金難以抽出。

旭輝立足上海，主要在一線和二線。2017年進(jìn)入千億房企陣營(yíng)。今年上半年，公司股權(quán)銷售排名前20位。旭輝以財(cái)務(wù)穩(wěn)健著稱。截至2022年6月30日，其“三條紅線”指標(biāo)處于綠色檔位，與碧桂園、龍湖、美的地產(chǎn)、新城控股并列5家示范民營(yíng)房企。

示范地產(chǎn)公司意味著更高的信貸額度和更低的融資成本。8月至9月，在全行業(yè)企業(yè)債難發(fā)行的情況下，示范性民營(yíng)房企陸續(xù)發(fā)行了國(guó)有企業(yè)增信機(jī)構(gòu)擔(dān)保的債券。9月21日，旭輝也掛牌上市，發(fā)行規(guī)模12億元，期限3年，票面利率3.22%。但一周后，其現(xiàn)金流吃緊的信號(hào)依然出現(xiàn)。

預(yù)售資金提現(xiàn)困難

10月15日，為緩解業(yè)主的焦慮，旭輝在長(zhǎng)沙與旭輝鉑金悅湘江業(yè)主進(jìn)行了溝通會(huì)。

一位參加溝通會(huì)的業(yè)主透露，旭輝反映，由于各地預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，地方項(xiàng)目難以將資金轉(zhuǎn)移到集團(tuán)，因此集團(tuán)層面的資金比較緊張，但賣得好的項(xiàng)目資金比較充裕。目前旭輝的資金首先是為大樓的移交提供保障，其次是為員工的工資提供保障，然后是為銀行提供保障。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種貨幣資金和來(lái)源）主要分為境內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、存款和墊款、個(gè)人抵押貸款和其他資金。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2022年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位1億元，同比下降25%。在資金來(lái)源中，前三名分別是自籌資金、存款和墊款、個(gè)人按揭貸款。其中，存款、墊款、個(gè)人按揭貸款占房企到位資金的48.6%，房企預(yù)售資金也主要來(lái)自這兩個(gè)部分。

但今年1-8月2022上市房企三道紅線統(tǒng)計(jì)，除“利用外資”外，房地產(chǎn)行業(yè)同比增長(zhǎng)11.6%，其他渠道資金均出現(xiàn)下滑。降幅最大的是存款和預(yù)收款項(xiàng)，同比下降35%，個(gè)人按揭貸款也下降24.4%。這意味著房企的預(yù)售資金正在下降。

同時(shí)，各地對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管也在加強(qiáng)。

《財(cái)經(jīng)十一》從杭州一位原旭輝員工處獲悉，在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)前，公司可以從熱銷項(xiàng)目中提取資金支持外地項(xiàng)目。但現(xiàn)在，項(xiàng)目資金提取后，銀行會(huì)登記資金用途，項(xiàng)目資金基本上只能用于項(xiàng)目建設(shè)。

據(jù)《十一財(cái)經(jīng)》不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來(lái)，西安、天津、重慶、烏魯木齊等36個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)新政策，提高預(yù)售監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)資金保證項(xiàng)目不停工、爛尾。

旭輝2022年中報(bào)顯示，受限制的銀行存款、銀行存款和現(xiàn)金合計(jì)312.4億元，其中銀行監(jiān)管的只能用于指定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金為110億元，占比35.2%。

5家民營(yíng)示范房企業(yè)中，碧桂園和美的地產(chǎn)兩家披露了預(yù)售監(jiān)管資金。碧桂園預(yù)售監(jiān)管受限資金244.9億元，占銀行及現(xiàn)金存量的16.55%。美的地產(chǎn)，這一比例為24.8%。

旭輝財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年旭輝合同銷售額前十城市分別為長(zhǎng)沙、蘇州、南京、北京、成都、上海、武漢、天津、烏魯木齊和溫州。這十個(gè)城市的合同銷售額占總合同銷售額的56.1%。

（2022年上半年合同銷售額前十城市。來(lái)源：旭輝2022中報(bào)）

這十個(gè)城市中的大多數(shù)都經(jīng)歷了不同程度的停貸事件。旭輝重型倉(cāng)庫(kù)之一的長(zhǎng)沙，是未完工建筑的重災(zāi)區(qū)。根據(jù)中車研究中心對(duì)24個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2021年底，長(zhǎng)沙尚未交付問(wèn)題項(xiàng)目總建筑面積446萬(wàn)平方米，問(wèn)題項(xiàng)目總數(shù)尚未交付。交付量28139輛，在24個(gè)城市中排名第一。.

（截至2021年底24個(gè)重點(diǎn)城市暫?；蜓舆t交付項(xiàng)目匯總。來(lái)源：克里爾研究中心）

面對(duì)保障交割的壓力，長(zhǎng)沙加強(qiáng)了對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。

今年8月，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）資金采取“全量、全流、監(jiān)控”的方式。實(shí)行“政府監(jiān)管、銀行監(jiān)管”模式。

《通知》規(guī)定，重點(diǎn)監(jiān)管額度為預(yù)售資金總額的20%。主體接受驗(yàn)收后，重點(diǎn)監(jiān)管額度不得低于預(yù)售資金總額的10%。. 對(duì)于非重點(diǎn)監(jiān)管資金，在保證項(xiàng)目進(jìn)度和房屋按期竣工交付的前提下，可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提取使用。

《通知》還提到，所有預(yù)售資金不得擅自扣減監(jiān)管銀行。按照“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍钡脑瓌t，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自將資金挪作他用，集團(tuán)公司不得擅自將資金劃撥給設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

上述長(zhǎng)沙旭輝業(yè)主表示，《通知》下發(fā)前，長(zhǎng)沙已選定多個(gè)項(xiàng)目納入重點(diǎn)監(jiān)管，旭輝也有項(xiàng)目在其中。這批重點(diǎn)監(jiān)管項(xiàng)目主要包括兩類，一類是涉及長(zhǎng)沙形象的重點(diǎn)項(xiàng)目，一類是開(kāi)發(fā)商自身負(fù)面消息的項(xiàng)目。

《金融十一》向長(zhǎng)沙房屋交易管理中心核實(shí)了上述情況。該工作人員表示，長(zhǎng)沙確實(shí)劃定了一批重點(diǎn)監(jiān)管項(xiàng)目，預(yù)售資金監(jiān)管比《通知》更嚴(yán)格，需要房屋交易管理中心。公司預(yù)售資金監(jiān)管部門(mén)先檢查資??金的使用和流動(dòng)情況，再由銀行進(jìn)行調(diào)撥。本批重點(diǎn)監(jiān)管項(xiàng)目名單不對(duì)外公布。

上述工作人員還提到，2017年至2022年8月，長(zhǎng)沙市規(guī)定預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度為25%。在今年8月下發(fā)的《通知》中，雖然重點(diǎn)監(jiān)管額度下調(diào)至20%，但資金退出點(diǎn)也有所調(diào)整，重點(diǎn)監(jiān)管資金要等到房子封頂后才能退出。因此，重點(diǎn)監(jiān)管資金中剩余資金的比例要多一些。同時(shí)，對(duì)超出重點(diǎn)監(jiān)管指標(biāo)的部分，要求不得脫離長(zhǎng)沙，優(yōu)先安排工程建設(shè)。

據(jù)《財(cái)經(jīng)十一》統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年左右，不僅長(zhǎng)沙，旭輝簽約銷售額前十的其他城市也紛紛出臺(tái)政策加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，或有加強(qiáng)監(jiān)管的趨勢(shì)。

（2022年上半年合同銷售額前10名城市預(yù)售資金監(jiān)管辦法。來(lái)源：地方政府官網(wǎng)）

合作發(fā)展埋下隱患

加強(qiáng)預(yù)售黃金監(jiān)管是地方政府為保障樓宇交付而采取的普遍舉措。不僅旭輝，這些城市的房地產(chǎn)公司也可能受到同樣的限制。相對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管，過(guò)多的合作開(kāi)發(fā)也對(duì)旭輝的現(xiàn)金流造成了一定的阻礙，這是少數(shù)房企面臨的問(wèn)題。

旭輝是較早涉足合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司，曾被譽(yù)為“合作之王”?？死餇栄芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，今年1-9月，旭輝全口徑銷售額1043.2億元，股權(quán)銷售額615.5億元，占股權(quán)銷售額的59%。這意味著旭輝全口徑銷售額的40%歸功于其合作伙伴公司。

與今年1-9月全盤(pán)銷售額前20名的其他房企相比，旭輝股權(quán)銷售額排名倒數(shù)第三，僅高于融創(chuàng)（58%）和綠城（55%） ）。股權(quán)出售比例偏低，說(shuō)明公司高度依賴合作模式。

依托合作發(fā)展，旭輝的銷售額實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。2015年旭輝全口徑銷售額312.5億元。2017年全口徑銷售額增至1040億元，躋身千億房企行列。同時(shí)，歸屬于合作伙伴的銷售額占比也從2015年的29%上升到2017年的40%，并在隨后幾年保持在40%左右。

合作發(fā)展讓旭輝走出了上海，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)，對(duì)資金的使用也有了更多的限制。

前述旭輝前員工提到，如果旭輝要將合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金轉(zhuǎn)移到其他項(xiàng)目，旭輝的合作伙伴可能會(huì)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)不同意轉(zhuǎn)移資金，資金不會(huì)輕易轉(zhuǎn)移。

這一說(shuō)法也得到了旭輝鉑金悅湘江的另一位業(yè)主的證實(shí)，他稱此次限制為“兩把鑰匙開(kāi)鎖”。為保證項(xiàng)目的完成，合作方即使自有資金緊張也不會(huì)退出項(xiàng)目，因?yàn)橐坏┵Y金退出，旭輝也可能按相同比例退出，會(huì)耽誤項(xiàng)目進(jìn)度整個(gè)項(xiàng)目。

合作開(kāi)發(fā)的另一個(gè)限制是，如果合作伙伴面臨風(fēng)險(xiǎn)，旭輝可能會(huì)受到牽連。今年3月，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)瑞銀證券發(fā)布看空旭輝的報(bào)告，指出旭輝80%的項(xiàng)目非全資，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商持股38%，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商資本狀況惡化或?qū)π褫x不利影響項(xiàng)目。

對(duì)此，旭輝控股執(zhí)行董事兼CEO林峰在3月24日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，旭輝一直對(duì)合作伙伴進(jìn)行分類管理。在擁有“爆款”合作伙伴的21個(gè)項(xiàng)目中，只有7個(gè)還在進(jìn)行中。發(fā)展過(guò)程。此外，去年所有項(xiàng)目都處于封閉管理狀態(tài)。即使這7個(gè)項(xiàng)目的合作伙伴存在風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目運(yùn)作水平仍基本正常，總體上不會(huì)對(duì)旭輝的合作項(xiàng)目產(chǎn)生太大影響。

《財(cái)經(jīng)》十一了解到，旭輝對(duì)外的主要合作模式是金融投資和合作發(fā)展。金融投資的主要合作企業(yè)包括香港置地、恒基兆業(yè)、平安地產(chǎn)等財(cái)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)；合作開(kāi)發(fā)主要面向首開(kāi)、北京城建等地方國(guó)企。

示范房企沒(méi)有融資跡象

融資難是今年房企面臨的普遍問(wèn)題，示范房企業(yè)也不例外。鶴研中心數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，100家典型房企融資總額3837億元，同比下降53%。

（2016年至2022年上半年房企融資總額。來(lái)源：克瑞研究中心）

但由于財(cái)務(wù)狀況較好，上半年旭輝的融資狀況好于業(yè)內(nèi)大部分公司。2022年財(cái)報(bào)顯示，旭輝“三條紅線”保持全綠，是為數(shù)不多的完成境內(nèi)外多渠道融資的民營(yíng)房企之一。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》十一不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年上半年，旭輝在公開(kāi)市場(chǎng)獲得四次融資，融資總額超過(guò)46億元。今年9月，旭輝作為示范房企之一，發(fā)行人民幣債券約12億元，中債增信提供“全額無(wú)條件、不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保”。

不過(guò)旭輝的融資情況依然不容樂(lè)觀。2022年上半年，旭輝融資現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)，意味著償債金額超過(guò)募集資金，融資活動(dòng)未能為旭輝帶來(lái)正現(xiàn)金。流動(dòng)。

（2017-2022年上半年旭輝融資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金。來(lái)源：旭輝財(cái)報(bào)）

不僅旭輝，2017年以來(lái)，5家民營(yíng)示范房企業(yè)融資現(xiàn)金流整體出現(xiàn)萎縮，監(jiān)管部門(mén)背書(shū)的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)也陷入融資困境。

（2017-2022年上半年5家民營(yíng)示范房公司融資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金。資料來(lái)源：5家民營(yíng)示范房公司財(cái)報(bào)）

行業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題亟待解決

9月27日，中債增強(qiáng)型擔(dān)保融資最終發(fā)行后，旭輝控股董事長(zhǎng)林忠發(fā)出內(nèi)部信。林忠總結(jié)旭輝流動(dòng)性問(wèn)題的原因：

面對(duì)行業(yè)深度調(diào)整，旭輝也在尋找第二條增長(zhǎng)曲線，構(gòu)建企業(yè)跨周期能力。

今年7月，旭輝對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了重要調(diào)整，設(shè)立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)、商業(yè)平臺(tái)、代建平臺(tái)、功能平臺(tái)四大平臺(tái)，將商業(yè)和代建提升到同一個(gè)層次。房地產(chǎn)地位，加快城市綜合運(yùn)營(yíng)。服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型。

不過(guò)，前述旭輝前員工表示，由于旭輝一直走財(cái)務(wù)穩(wěn)健的路線，專注于住房，因此在多元化業(yè)務(wù)方面比其他房地產(chǎn)公司慢。近年來(lái)，公司進(jìn)軍商業(yè)經(jīng)營(yíng)和長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。已經(jīng)有龍湖、華潤(rùn)等成熟玩家。旭輝起步較晚，多元化轉(zhuǎn)型落地尚需時(shí)日。

某行業(yè)龍頭企業(yè)高管表示2022上市房企三道紅線統(tǒng)計(jì)，從根本上提振市場(chǎng)信心還是有必要的。幾年前，這個(gè)行業(yè)杠桿比較高，但沒(méi)有流動(dòng)性問(wèn)題，主要是因?yàn)榉孔淤u得很快。現(xiàn)在大部分城市的去化周期都在三年以上，但是銀行的開(kāi)發(fā)貸款期限一般是三年。是時(shí)候在房子賣完之前還清房子了。

為促進(jìn)市場(chǎng)回暖，近期樓市利好政策頻頻出臺(tái)。9月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)指示中國(guó)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、建筑、交通、郵政儲(chǔ)蓄銀行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度。要求各銀行年內(nèi)至少增加1000億元房地產(chǎn)融資，融資形式包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資債券等。

《金融十一》了解到，6000億元主要用于發(fā)展和放貸的資金要求更高。六大銀行對(duì)投資遠(yuǎn)郊項(xiàng)目略顯謹(jǐn)慎，但更愿意投資位于市中心、珠三角、長(zhǎng)三角的項(xiàng)目，并有國(guó)家的加持。擁有中央企業(yè)。

需求端，今年以來(lái)，近300個(gè)省市在降低首付比例、加大人才引進(jìn)、發(fā)放住房補(bǔ)貼、增加公積金貸款額度等方面放寬了房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策出臺(tái)頻率超過(guò)800次。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，無(wú)疑是房企走出流動(dòng)性困境的有力支撐。

然而，遠(yuǎn)水并不能解決近期的擔(dān)憂。有地產(chǎn)高管認(rèn)為，在“有房不炒”的大政策下，樓市回暖尚需時(shí)日。希望地方政府能夠理順預(yù)售資金監(jiān)管，幫助企業(yè)在保障樓宇交付的同時(shí)，迅速走出流動(dòng)性危機(jī)。

2021年12月末，國(guó)海證券在研報(bào)中表示，房地產(chǎn)是一個(gè)大循環(huán)，不可能變成每個(gè)城市的小資金池。

為促進(jìn)良性循環(huán)，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管要緊要松，要適度緊。“緊”和“松”的根本目標(biāo)是確保項(xiàng)目按時(shí)交付。“緊”就是守住交房的最后底線。當(dāng)房企陷入債務(wù)危機(jī)時(shí)，至少可以將監(jiān)管賬戶中的預(yù)售資金用于推進(jìn)后續(xù)項(xiàng)目。適度的“寬松”，可以讓正常經(jīng)營(yíng)的房企增加部分流動(dòng)資金來(lái)源，降低現(xiàn)金流斷裂的可能性，或許有助于他們渡過(guò)難關(guān)。

國(guó)海證券還提出，可嘗試以保函（金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供的擔(dān)保憑證）替代預(yù)售資金監(jiān)管，區(qū)分重點(diǎn)監(jiān)管額度和一般監(jiān)管額度，準(zhǔn)確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)和風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，簡(jiǎn)化行政審批程序。、增加緊急異常退出渠道等。只有各地形成共識(shí)，松緊度適中，信息共享，才能有序打開(kāi)房地產(chǎn)良性循環(huán)。

注：因各財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)口徑不一致，本文中旭輝、碧桂園、美的地產(chǎn)三家房地產(chǎn)公司受限制預(yù)售監(jiān)管資金占現(xiàn)金及銀行存款的比例計(jì)算如下：

1.旭輝：銀行特殊用途監(jiān)管資金/（受限銀行存款+銀行存款和現(xiàn)金）

2.碧桂園：限制現(xiàn)金/手頭現(xiàn)金和銀行存款

3、美的地產(chǎn)：受限現(xiàn)金/銀行和庫(kù)存現(xiàn)金

作者為記者，《財(cái)經(jīng)》特約作者