在監(jiān)管部門出臺(tái)重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理細(xì)則一年多后，澎湃新聞在2021年各家上市房企半年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)企業(yè)采取各種措施降負(fù)債，緩年內(nèi)向下融資。擴(kuò)張速度，力爭使公司進(jìn)入或穩(wěn)定在綠色企業(yè)，確保公司安全運(yùn)營。
所謂“三條紅線”，是指企業(yè)扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短期負(fù)債率小于1次。根據(jù)踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四個(gè)等級(jí)。5%以上，“黃檔”企業(yè)不得超過10%，“綠檔”企業(yè)不得超過15%。越是“踩線”，房企降杠桿的壓力就越大。根據(jù)監(jiān)管要求，今年1月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)正式進(jìn)入去杠桿測試期。2023年6月前，“三條紅線”
部分龍頭房企“三條紅線”情況
融資環(huán)境持續(xù)收緊，多家房企持續(xù)減債
在今年上市房企2021年中期業(yè)績會(huì)上，多家房企管理層表示，面對(duì)“三條紅線”的政策壓力，要確保公司的安全現(xiàn)金流，減少債務(wù)的同時(shí)還要考慮債務(wù)壓力。融資成本，考慮到征地成本占用大量現(xiàn)金流，不再只是規(guī)模理論等等。
融創(chuàng)中國（01918.HK）董事局主席孫宏斌認(rèn)為，三條紅線的監(jiān)管非常必要?！澳壳?，房地產(chǎn)作為國家安全的重要方面，會(huì)影響到金融和經(jīng)濟(jì)安全。這個(gè)行業(yè)必須要規(guī)范，這是監(jiān)管的必要。三條紅線其實(shí)是一個(gè)比較合理的政策，是一個(gè)給了三年的寬限期，都是比較務(wù)實(shí)的指標(biāo)，難度不大?！?/p>
孫宏斌表示，公司將在三年內(nèi)將融資成本從目前的8%降至5%以下。此外，公司下半年產(chǎn)銷比控制在20%以內(nèi)，全年產(chǎn)銷比控制在30%以內(nèi)。
中南建設(shè)（.SZ）董事長陳金石在業(yè)績會(huì)上表示，“‘三限兩控’從2020年7月開始，融資收緊，房貸收緊，銷售市場疲軟未來，公司要理性適應(yīng)政策和市場。
萬科總裁兼CEO朱九生在業(yè)績會(huì)上表示，萬科優(yōu)先不突破紅線，長期停留在綠色檔位，保持良好的評(píng)級(jí)和良好的流動(dòng)性2022上市房企三道紅線統(tǒng)計(jì)，這是穩(wěn)中求進(jìn)的基本前提.
金科股份（.SZ）表示，公司將狠抓去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、減配、抓回款，堅(jiān)守利潤底線，確定“一穩(wěn)、二穩(wěn)”的經(jīng)營策略。減少和三個(gè)改進(jìn)”?！耙环€(wěn)”就是穩(wěn)中求進(jìn)；“兩減”，就是去負(fù)債、去庫存；“三個(gè)增強(qiáng)”是指增強(qiáng)核心競爭力、提升資產(chǎn)運(yùn)營能力和綜合盈利能力。積極優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，積極抓好銷售應(yīng)收賬款，充分重視現(xiàn)金安全。
從政策層面看，“三條紅線”達(dá)不到，將直接影響企業(yè)的發(fā)展能力。
對(duì)于已經(jīng)全部上線的富力地產(chǎn)（02777.HK）來說，力爭達(dá)標(biāo)是管理層面臨的一個(gè)緊迫問題。
富力地產(chǎn)董事長助理李啟明在業(yè)績會(huì)上表示，到2022年，公司的三大紅線目標(biāo)可以全部實(shí)現(xiàn)。李啟明在會(huì)上表示，公司到2021年底可以達(dá)到一兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，凈負(fù)債率將在2021年底達(dá)標(biāo)?！蹦壳?，公司除了尋找一些新的融資渠道外，還將專注于公司自身的業(yè)務(wù)，比如出售物業(yè)，以產(chǎn)生現(xiàn)金流幫助公司減少債務(wù)。公司的大方向是減少總債務(wù)?！?/p>
祥升控股集團(tuán)（02599.HK）財(cái)務(wù)總監(jiān)譚明衡在談及降低“三條紅線”措施時(shí)表示，公司采取多元化拿地政策2022上市房企三道紅線統(tǒng)計(jì)，拓展開發(fā)模式，加大合作開發(fā)力度; 投放節(jié)奏；通過與金融機(jī)構(gòu)簽訂長期融資安排，加強(qiáng)資本市場融資，優(yōu)化融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。最后，采取開源節(jié)流的方式，嚴(yán)格監(jiān)控經(jīng)營支出的合理性，加大回款力度，進(jìn)一步改善現(xiàn)金流。
世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人唐博表示，公司把“三條紅線”作為公司財(cái)務(wù)管理的準(zhǔn)繩。面對(duì)嚴(yán)峻的市場，公司也提前做了一些準(zhǔn)備。我們?cè)谕顿Y上更加謹(jǐn)慎，要求區(qū)域現(xiàn)金流為正才能進(jìn)行投資，對(duì)投資回報(bào)率的計(jì)算也更加嚴(yán)謹(jǐn)。繼續(xù)推進(jìn)與大型金融機(jī)構(gòu)的對(duì)接合作，保障充足優(yōu)質(zhì)的融資資源；此外，今年的銷售回報(bào)有所增加。特別是資金的集中管控，提高了考核要求，特別是可動(dòng)用資金統(tǒng)一分配，實(shí)現(xiàn)了管理目標(biāo)。
面對(duì)“三道紅線”政策，房企更關(guān)注公司安全
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的85家A股、H股房企中，有32家房企“零踩線”，躋身綠色行列，包括萬科、佳兆業(yè)、雅居樂；31家房企上線，排在黃色檔位；8家房企減債情況未見明顯好轉(zhuǎn)，三線均處于紅檔狀態(tài)。
“三條紅線”嚴(yán)控開發(fā)有息負(fù)債規(guī)模，“兩條紅線”限制銀行和金融向樓市投放資金，房企被迫降杠桿. 這使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力將受到考驗(yàn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資經(jīng)營策略也將發(fā)生質(zhì)的變化。
朱九生在業(yè)績會(huì)上表示，“尤其是公司規(guī)模突破5000億元后，經(jīng)營安全的重要性更加凸顯?！?朱久生認(rèn)為，整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，過度追求規(guī)模、速度導(dǎo)向的線性思維也需要相應(yīng)調(diào)整。
未來一段時(shí)間，在融資收緊的背景下，房企擴(kuò)張速度和盈利規(guī)模將進(jìn)一步壓縮。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來洗牌和變革。
孫宏斌認(rèn)為，政策為自己留出一個(gè)相對(duì)安全的邊界，可能會(huì)帶來一些行業(yè)的洗牌和變革。“如果我還像過去那樣拿地，會(huì)吃掉我很多利潤，希望以后獨(dú)資項(xiàng)目多一些，我們現(xiàn)在需要安全?！?對(duì)于如何定義“安全”，孫宏斌給出了自己的看法，即必須符合國家政策導(dǎo)向；讓別人認(rèn)為你是安全的；你自己真的很安全。
花樣年控股（01777.HK）董事局主席潘軍更是直言，房地產(chǎn)行業(yè)變了。過去，規(guī)模論只是現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流。“過去，很多企業(yè)也是根據(jù)金融機(jī)構(gòu)來決定投資步調(diào)的。以前大家只看規(guī)模，認(rèn)為規(guī)模越大越安全，現(xiàn)在好像不是這樣了?，F(xiàn)在講究的是現(xiàn)金流和利潤，這也改變了行業(yè)以往一貫的以銷售為中心的做法，從速度上講，現(xiàn)在有些銷售沒有現(xiàn)金流，對(duì)企業(yè)來說壓力更大。
面對(duì)如今的房地產(chǎn)行業(yè)，加強(qiáng)回款、多持有現(xiàn)金成為開發(fā)商的一項(xiàng)重要任務(wù)。
旭輝控股（00884.HK）財(cái)務(wù)總監(jiān)楊鑫在業(yè)績會(huì)上表示，“公司持續(xù)管理自身債務(wù)結(jié)構(gòu)，確保財(cái)務(wù)安全，已完成下半年到期的重大債務(wù)再融資?！边@一年，有一個(gè)更厚的安全緩沖來應(yīng)對(duì)行業(yè)的不確定性?！?/p>
碧桂園（02007.HK）首席財(cái)務(wù)官吳碧君在業(yè)績會(huì)上表示，隨著融資環(huán)境收緊，銀行變得更加謹(jǐn)慎。在近兩年的規(guī)劃中，碧桂園并沒有想著繼續(xù)擴(kuò)大觀察名單，而是以穩(wěn)為主。