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2022年房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)·總結(jié)|
在短期市場(chǎng)仍在觸底回升的同時(shí)，房企盈利能力持續(xù)下滑。
根據(jù)申萬行業(yè)（2021年，僅A股）分類，共有106家上市房企披露了2022年三季報(bào)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在上百家A股房企中，去年同期，營業(yè)收入和歸母凈利潤同比下降的房企分別有43家和59家。下降的房企數(shù)量分別增加了18家和19家。同時(shí)，今年包括龍頭房企萬科、保利在內(nèi)，共有44家房企的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生了負(fù)的凈現(xiàn)金流。
多位業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時(shí)表示，上市房企的毛利率近幾年已經(jīng)處于低位，凈利潤率也逐漸向制造業(yè)靠攏。房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真研判當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上做好預(yù)算管理，量入為出，保持現(xiàn)金流的高度彈性。
超70%房企歸屬于母公司凈利潤下滑
數(shù)據(jù)顯示，106家房企中有61家前三季度營收同比下降，僅30家房企凈利潤實(shí)現(xiàn)正增長，78家房企凈利潤負(fù)增長歸屬于母公司的凈利潤。此外，28家房企的歸屬于母公司的凈利潤下降幅度均超過100%。
這也反映了目前大部分A股房企三季度的業(yè)績狀況。無論是一貫的大型房企，還是一些抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的中小房企，大都一樣，盈利能力持續(xù)下滑已成為常態(tài)。并且仍在繼續(xù)。
2022年前三季度，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)總收入約1563.76億元（人民幣，下同），同比增長12.99%；歸屬于母公司的凈利潤為130.94億元，同比下降3.61%；公司毛利率為24.51%，與上年相比。同期下降了5.32個(gè)百分點(diǎn)。
2019年前三季度，同為港股上市國企的中海海外營收同比下滑19.73%。扣除投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益和匯兌損益后的營業(yè)利潤為258.1億元，上年同期的營業(yè)利潤為258.1億元。394億元。
招商蛇口前三季度營收同比增長9.45%，歸屬于母公司的凈利潤同比下降52.18%。其在季報(bào)中解釋稱2022上市房企三道紅線統(tǒng)計(jì)，主要原因之一是公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工、交付和結(jié)轉(zhuǎn)面積同比增加，但受市場(chǎng)低迷影響，結(jié)轉(zhuǎn)毛利房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比下降。
萬科在季報(bào)中還提到，由于近幾年入駐項(xiàng)目地價(jià)與售價(jià)的比值上升，2022年前三季度，公司開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率較上年的23.9%有所下降。 2021年同期為20.7%，不含稅金及附加。結(jié)算后毛利率從 2021 年同期的 18.7% 下降至 16.5%。
11月1日，同策研究院高級(jí)分析師肖云翔通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖乏力影響，房企銷售持續(xù)走低。在壓力之下。雖然當(dāng)前政策持續(xù)釋放暖意，市場(chǎng)處于筑底階段，但房企銷售的好轉(zhuǎn)仍需時(shí)間修復(fù)，盈利空間或?qū)⑦M(jìn)一步壓縮。
當(dāng)然，也有一些中小房企前三季度實(shí)現(xiàn)營收和歸屬于母公司凈利潤同比增長，如沙河股份、北投開發(fā)、天寶基建等，但主要原因是去年同期基數(shù)過低，另一方面此類房企受個(gè)別項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)影響較大。
以沙河為例，其2021年前三季度歸屬于母公司的凈利潤因項(xiàng)目不符合結(jié)轉(zhuǎn)收益條件而處于虧損狀態(tài)。今年，由于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加，歸屬于母公司的凈利潤大增693.84%。
11月2日，中國指數(shù)研究院企業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)劉水告訴記者，上市房企的毛利率已經(jīng)達(dá)到近幾年的低點(diǎn)，凈利潤率也逐漸接近制造業(yè)，受市場(chǎng)低迷影響，利潤規(guī)模已降至近年低點(diǎn)。，高投入高回報(bào)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代。行業(yè)出清后2022上市房企三道紅線統(tǒng)計(jì)，上市房企的毛利率水平仍有可能恢復(fù)。
銷售收款困難，現(xiàn)金流壓力加大
盡管大部分房企明顯放緩了征地步伐，但受限于融資趨緊和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端的壓力，現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和管理仍面臨“大考”。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，44家房企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)，56家房企出現(xiàn)負(fù)增長。
“經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)數(shù)，從財(cái)務(wù)上反映經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量大于流入量。在業(yè)務(wù)上，反映銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流量小于購買商品的投資支出?！?肖云翔補(bǔ)充道，還是需要“開源節(jié)流”。一是做好銷售工作。雖然市場(chǎng)相對(duì)低迷，但資金的回報(bào)只能通過賣產(chǎn)品獲得，這是最重要、最根本的。第二，明智地投資。對(duì)于一些現(xiàn)金流非常緊張的企業(yè)，甚至需要戰(zhàn)略性地放棄投資，縮減開支。
今年前三季度，萬科經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-41.75億元，同比下降442.36%，主要是萬科經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入大幅減少所致。同時(shí)，萬科對(duì)外投資支出減少，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增長59.53%。但從年度來看，萬科連續(xù)13年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正。
值得注意的是，萬科現(xiàn)金流量表中，“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”金額同比下降31.82%，同比實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的正增長。這個(gè)收入是去年同期的。前三季度，保利發(fā)展經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)，同樣的情況也出現(xiàn)了?！颁N售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”同比下降16.87%，去年同期也有所上升。
類似的情況對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說是不可避免的。景投發(fā)展前三季度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-79.35億元，同比下降244.71%，主要是年初至年末支付地價(jià)所致報(bào)告期及銷售商品收到的現(xiàn)金較上年同期減少?！颁N售商品和提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”約33億元，同比下降54.15%。
劉水指出，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額下降的主要原因是房地產(chǎn)銷售收入的大幅減少。受房地產(chǎn)企業(yè)銷售額大幅下降的影響，前三季度商品銷售現(xiàn)金流入較上年明顯減少，與合營企業(yè)交易相關(guān)的現(xiàn)金也有所減少。
除部分保險(xiǎn)公司外，還有部分中小房企因銷售收入增加，導(dǎo)致經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅增加。同比增長185.86%。因此，兩家公司“銷售商品和提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”均實(shí)現(xiàn)正增長，增幅分別為27.27%和9.9%。
“房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真研判當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上做好預(yù)算管理，量入為出，保持現(xiàn)金流的高度彈性?！?柳水終于開口了。