《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者李永華| 湖南報(bào)道
“我在恒大買的10萬元理財(cái)產(chǎn)品，本月交了8000元，拿回了一半。” 湖南長沙投資人余先生表示2022上市房企三道紅線統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月收到錢，還本金。4萬元。他選擇的方案是每月償還8000元。如果一切順利，本金將在今年年底前全部收回。至于之前約定的高利率，早就不在他的考慮范圍之內(nèi)了。
余先生覺得幸運(yùn)多了。不過，他也表示2022上市房企三道紅線統(tǒng)計(jì)，不少投資額超過100萬元的朋友還是有些擔(dān)心。他們所期待的是，恒大的現(xiàn)金流能夠恢復(fù)，能夠盡快恢復(fù)到原來的資本。
除了恒大，陽光城、寶能集團(tuán)、鴻坤集團(tuán)等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品也面臨風(fēng)險(xiǎn)。很多投資者都期待著這些公司的熱血回歸，也期待著自己的回報(bào)。
無論是出售資產(chǎn)，還是融資，財(cái)務(wù)壓力巨大的房企，要想生存下去，必須想方設(shè)法獲得更多的資金。
三條紅線不松，銀行放貸謹(jǐn)慎
6月20日晚間，中國恒大發(fā)布公告稱，公司正在積極推進(jìn)重組工作，公司預(yù)計(jì)7月底前公布重組初步方案。同時(shí)，嘉凱誠()發(fā)布公告，恒大旗下廣州凱龍擬出售其持有的2.11%嘉凱誠股份，總對(duì)價(jià)為7790萬元。
這是恒大出售資產(chǎn)回血的最新舉措。自爆以來，恒大一直在全國各地尋找買家，不僅出售其持有的上市公司股權(quán)，還出售其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。5月26日，中國恒大13.47億元出售寧波城市之光項(xiàng)目權(quán)益，其中約2.94億元用于恒大在寧波的項(xiàng)目及其他項(xiàng)目。.
為建設(shè)項(xiàng)目還清債務(wù)是恒大自救的主要方式之一。某商業(yè)銀行湖南分行負(fù)責(zé)信貸的副行長透露，恒大在湖南的資產(chǎn)其實(shí)還不錯(cuò)，沒有資不抵債。不過，復(fù)蘇的關(guān)鍵是恒大能恢復(fù)融資能力，銀行愿意放貸，項(xiàng)目銷售能收錢。
這是困難的。某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的研究員表示，目前，全國各地地方政府紛紛推出房地產(chǎn)救助政策，整體資金逐漸松動(dòng)。但三條紅線并未松動(dòng)，銀行仍將面臨向踩到紅線的企業(yè)放貸的壓力。，會(huì)很謹(jǐn)慎。
央行和銀保監(jiān)會(huì)于2020年8月推出房企“三紅四管”辦法。根據(jù)不同的財(cái)務(wù)指標(biāo)，房企分為“紅、橙、黃、綠色”?！叭龡l紅線”包括：房企扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%；房企凈負(fù)債率不大于100%；房企現(xiàn)金與短期負(fù)債比率小于1?！凹t色”房企有息負(fù)債規(guī)模不增加，有息負(fù)債規(guī)模年增長率為“橙色”、“黃色”和“綠色” 房企不超過5%、10%、15%。該政策將于2021年全面實(shí)施。
此后，降低杠桿率，由紅變綠，成為所有房企的目標(biāo)之一。從各家上市房企的2021年年報(bào)來看，還在紅黃線以上的建業(yè)地產(chǎn)、正融地產(chǎn)、綠地控股等公司，總是有各種負(fù)面消息。
建業(yè)曾經(jīng)是河南最大的房地產(chǎn)公司。6月1日，建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）公告，董事長胡寶森將建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給河南國企。此外，還有可轉(zhuǎn)換債券交易設(shè)置。如果觸發(fā)債轉(zhuǎn)股，河南國企將成為建業(yè)第一大股東。
國企接手，是拯救建業(yè)地產(chǎn)的一大舉措，也能釋放市場信心。目前，在各個(gè)國企、央企的房地產(chǎn)銷售場景中，房產(chǎn)顧問在推薦項(xiàng)目時(shí)，必須強(qiáng)調(diào)其央企和國企的信用背書。
不過，對(duì)于已經(jīng)拿到綠地長沙一個(gè)項(xiàng)目房產(chǎn)的林安來說，綠地“國企”的光環(huán)就沒有那么耀眼了。他說真的沒有辦法。綠地長期拖延項(xiàng)目付款。拿了房子以后，以后就可以變現(xiàn)了。
綠地長沙城際空間站的不少業(yè)主更是著急。一期工程部分已移交，部分正在等待復(fù)工。碰巧業(yè)主不時(shí)封鎖銷售部門。但也有業(yè)主表示，綠地是國企，資金問題要解決。
綠地控股財(cái)報(bào)顯示，其單一最大股東為以綠地控股董事長張玉良為核心的員工持股平臺(tái)上海綠地投資，持股27.31%。上海市國資委下屬的上海房地產(chǎn)集團(tuán)和上海城投集團(tuán)合計(jì)持有綠地46.37%的股份。盡管如此，這兩家上海國企并沒有采取一致行動(dòng)。目前，綠地控股為混合所有制企業(yè)，無實(shí)際控制人。
截至今年一季度末，綠地持有貨幣資金6.56.8億元，需償還的短期債務(wù)9.30.2億元。
5月底，綠地集團(tuán)以5億美元的票面利率和75%的票面利率延長2022年6月25日的債券到期日，稱因疫情和銷售，公司存在問題有現(xiàn)金流，公司計(jì)劃安排足夠的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來償還債務(wù)，計(jì)劃3年內(nèi)出售2000億資產(chǎn)，每年500億至700億，包括自有商業(yè)、寫字樓和酒店。
綠企也承壓，房企短期還債壓力大
在綠房企業(yè)中，除了保利發(fā)展、中國海運(yùn)、華潤置地等央企外，龍湖集團(tuán)無疑是領(lǐng)頭羊，被視為民營企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的標(biāo)桿。2021年龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率為46.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.4%，剔除預(yù)收賬款后的短期現(xiàn)金負(fù)債率-銷售監(jiān)管和限制資金為3.88次。
盡管如此，在長沙市政府官網(wǎng)的市長信箱和當(dāng)?shù)孛襟w紅網(wǎng)的“人民之聲”欄目中，卻有關(guān)于龍湖集團(tuán)等待復(fù)工的一個(gè)項(xiàng)目的思考。不過也有龍湖業(yè)主表示，好在是龍湖，買的房子能順利交房。
據(jù)公開報(bào)道，今年5月，碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的地產(chǎn)3家龍頭民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)評(píng)選為示范房企業(yè)，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。
《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，在房企融資方面，金融部門積極推動(dòng)商業(yè)銀行合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企通過兼并重組等方式抵御風(fēng)險(xiǎn)和困難房企。收購貸款和發(fā)行債券。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。2022年以來，70家房企在銀行間市場發(fā)行債務(wù)融資工具1475億元，對(duì)應(yīng)凈融資454億元，銀行間債券市場持續(xù)支持房企融資。
有市場研究機(jī)構(gòu)表示，1-5月，其他到位資金，包括房企公開市場債券發(fā)行等融資方式，同比下降12.7%至2321億元。其中，5月份僅為339億元，環(huán)比繼續(xù)下降。這表明，目前房企境內(nèi)貸款等到位資金較上月仍處于下降趨勢(shì)，反映房企融資難點(diǎn)仍有待改善。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，6-7月，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期約1755億元，約占下半年到期金額的61%。其中，近兩個(gè)月到期的民營房企債務(wù)約1178億元，占比67%。
一方面，房地產(chǎn)企業(yè)有3條紅線，另一方面，2020年12月央行和銀保監(jiān)會(huì)為銀行設(shè)置了兩條房地產(chǎn)貸款紅線。大銀行不超過40%，中型銀行不超過27.5%，小銀行不超過22.5%等；“個(gè)人住房貸款比例”不超過27.大型銀行5% 32.5%，中型銀行不超過20%，小型銀行不超過17.5%等。
上述銀行家坦言，過去政策需要一個(gè)上限來控制風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)在，在市場疲軟的情況下，銀行必須積極控制風(fēng)險(xiǎn)，不敢大幅增加房地產(chǎn)貸款。
有開發(fā)商表示，“這里的水還沒流”，資金壓力很大。